Změny v oblasti stavebního práva: Nový pohled na kategorizaci staveb a černé stavby

S nástupem nového stavebního zákona, zákon č. 283/2021 Sb., přinášíme vám postupný přehled významných změn v oblasti stavebního práva. Jaký je nový způsob, jakým jsou kategorizované stavby, a co následuje v klíčových ustanoveních týkajících se nelegálních staveb?

Starý režim kategorizace staveb:
Podle předchozího stavebního zákona č. 183/2006 Sb. se stavby kategorizovaly do tří základních typů:

• Stavy nevyžadující ani povolení ani ohlášení (§103): Tento režim umožňoval provádění staveb bez informování stavebního úřadu.
• Stavby vyžadující ohlášení (§004): Pro tyto stavby bylo nutné ohlásit záměr stavebnímu úřadu, což obvykle znamenalo rychlejší proces a méně formální dokumentaci.
• Stavby vyžadující povolení (§ 108): Ostatní stavby, které nespadaly do prvních dvou kategorií, vyžadovaly stavební povolení a procházely složitějším řízením.

Nový režim kategorizace staveb:
Nový stavební zákon přináší odlišné členění staveb:

• Stavby drobné: Tato kategorie stavba zahrnuje ty, které jsou uvedeny v příloze č. 1 nového zákona. Zpravidla se jedná o stavby, které nepotřebují povolení ani ohlášení. Existuje však několik výjimek, jako jsou stavby pro bydlení, rekreace nebo garáže, které nebudou považovány za stavby drobné.
• Stavby jednoduché: Tyto stavby jsou uvedeny v příloze č. 2 nového zákona a podobají se stavbám, které byly v minulosti ohlašovány. Pro jejich realizaci je třeba získat stavební povolení v klasickém nebo zrychleném řízení.
• Stavy vyhrazené: Tato kategorie zahrnuje stavby, které jsou klíčové pro stát nebo mají veřejný prospěch. Patří sem například dálnice, dráhy, letiště a vodní nádrže. Tyto stavby nelze provést svépomocí, vždy vyžadují profesionální stavební firmy a následný proces kolaudace.
• Stavby ostatní: Tato kategorie zahrnuje stavby, které nespadají do žádných z předchozích kategorií. Pro jejich realizaci je vždy třeba stavebního povolení a vedení stavebního deníku.

Černé stavby pod novým režimem:
Významným tématem v novém stavebním zákoně jsou černé stavby, což jsou stavby realizované bez povolení nebo ohlášení v rozporu se stavebním zákonem. Nový zákon zavádí nová ustanovení pro povolení těchto staveb:

• Podmínka dobré víry stavebníka: Jeden z klíčových bodů je požadavek na existenci dobré víry u stavebníka černé stavby. To může být náročné prokázat, zejména pokud stavba byla provedena bez předchozího povolení.
• Zákaz výjimek z požadavků na výstavbu: Nový zákon zakazuje, požaduje výjimku z požadavků na výstavbu během řízení o doplňkovém povolení. To mění přístup, který umožnil žádání o výjimky po zahájení stavby.
• Povinnost uhradit pokutu: Stavebník musí zaplatit pokutu, pokud byla uložena stavebním úřadem.

Z nového stavebního zákona vyplývají jak kosmetické změny, například v kategorizaci staveb, tak zásadní změny, týkající se povolení černých staveb. Je důležité poznamenat, že nová pravidla nejsou momentálně v platnosti. Přechodné období podle ustanovení § 334a trvá až do 30. 6. 2024, což znamená, že se stále řídíme starým zákonem.

Dopady nového stavebního zákona na praxi:

Je zřejmé, že nový stavební zákon přinese změny a nové výzvy pro všechny zainteresované strany, včetně stavebníků, developerů, stavebních úřadů a architektů. Důležité je, že tyto změny mají potenciál zvýšit transparentnost a řádnost procesu stavebního povolení a eliminovat nelegální stavby, což by mělo vést ke zlepšení kvality stavebního prostředí.

Nicméně, zavedení nových pravidel může také vyžadovat zejména další úsilí a pozornost ze strany profesionálů v oblasti stavebnictví, pokud jde o prokazování dobré víry stavebníků a dodržování nových ustanovení. Je proto klíčové, aby všichni aktéři byli dobře informováni o těchto změnách a měli možnost se na ně připravit.

Připraveni na změny:

Aby se v praxi efektivně zvládly nové požadavky stavebního zákona, je žádoucí, aby stavebníci a profesionálové v oblasti stavebnictví uvažovali o aktualizaci svých postupů a procesů. To může zahrnovat i využití moderního softwaru pro správu projektů a komunikaci se stavebními úřady, což může usnadnit dodržování nových pravidel a minimalizovat rizikové nelegální stavby.

Nový stavební zákon přináší do oblasti stavebnictví změny, které mají potenciál zlepšit kvalitu a řádnost stavebního procesu. Je však důležité, aby všichni zúčastnění byli dobře informováni a připraveni na tyto změny, aby mohli úspěšně pracovat v novém legislativním prostředí.