Konec volného nahlížení

Ještě donedávna stačilo pár kliknutí a kdokoli mohl na webu zjistit, komu patří dům, pole nebo byt. Někdo informace využíval poctivě – třeba kvůli koupi nemovitosti. Jiný ale zjišťoval, co vlastní soused, partner, nebo jakou zástavu má konkurent v podnikání. Tomu má být brzy konec. Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK) připravil návrh, který zásadně mění přístup k datům z katastru nemovitostí. Ochrana soukromí dostane přednost před otevřeností dat.

Přístup k osobním údajům z katastru nemovitostí bude nově podmíněn ověřením totožnosti a uvedením důvodu žádosti. Zmizí anonymní nahlížení přes internet, dramaticky vzrostou správní poplatky a porušení pravidel bude trestáno pokutami až do výše milionu korun. Co to znamená pro firmy, investory i běžné vlastníky?

Změna se může zdát technická, ale dotkne se téměř každého, kdo někdy řešil majetkové vztahy – od podnikatelů investujících do nemovitostí přes realitní makléře až po účetní nebo advokáty, kteří potřebují ověřovat vlastnické vazby. V současnosti lze z veřejného katastru snadno vyčíst, kdo je majitelem určitého pozemku, jaké zástavy jsou na něm vedené nebo jaká byla kupní cena. To vše bez přihlášení. Nový návrh zákona počítá s tím, že tyto informace budou dostupné pouze přihlášeným uživatelům – například přes elektronickou identitu nebo datovou schránku – a jen tehdy, pokud uvedou právní důvod, proč údaje potřebují.

Podle úřadu jde o reakci na časté zneužívání dat. Katastr, původně koncipovaný jako veřejný rejstřík, se stal snadno dostupným zdrojem informací pro marketingové firmy, exekutory, ale i zvídavé jednotlivce. V posledních letech se objevilo několik případů, kdy byly údaje o vlastnictví využity k vydírání nebo k cíleným podvodům. Přestože se tyto incidenty pohybovaly na hraně zákona, upozornily na slabinu systému – přílišnou otevřenost.

Zatímco v roce 2010 bylo v Česku zaznamenáno kolem 25 milionů online dotazů do katastru ročně, v roce 2024 už jich bylo přes 140 milionů. Takto masivní zájem o údaje o nemovitostech zvedl i tlak na jejich ochranu. Nový systém má být proto dvojí: anonymně zůstane dostupná pouze mapová část bez osobních údajů, tedy hranice parcel a stavby. Jakmile však uživatel bude chtít zjistit, komu nemovitost patří nebo jaká práva jsou na ni vázána, systém jej vyzve k ověření totožnosti.

Pro firmy to znamená novou administrativní povinnost. Například realitní kanceláře nebo banky budou muset v interních procesech doložit, že mají legitimní důvod k nahlížení. U právních osob by mělo postačit přihlášení prostřednictvím datové schránky, nicméně každý jednotlivý přístup bude evidován. To může být citlivé zejména u menších subjektů, které dosud využívaly volný přístup bez omezení.

Velkou pozornost vyvolalo i plánované zvýšení poplatků. Zatímco běžný výpis z katastru dnes stojí 100 Kč, nově může vyjít až na 500 Kč. Pokud bude podáván návrh, který se týká více nemovitostí, může se poplatek vyšplhat až k 20 000 Kč. Úřad argumentuje tím, že poplatky se dlouhodobě nezvyšovaly, a nová výše má lépe pokrýt náklady na správu systému i bezpečnostní opatření. Podle odhadů má tato změna přinést státnímu rozpočtu přibližně 300 milionů korun ročně.

Zdražení se ale může promítnout i do cen služeb. Právníci, realitní makléři nebo znalci budou muset promítnout vyšší administrativní náklady do svých cen. Malé firmy, které si dosud ověřovaly vlastnictví nemovitostí samy, tak mohou zvažovat, zda nebude levnější využít služeb externích specialistů.

Zajímavé je, že Česká republika se tímto krokem přibližuje praxi v západní Evropě. Například v Německu je přístup do Grundbuchu (ekvivalent katastru) možný pouze pro osoby, které prokáží oprávněný zájem, a poplatky tam běžně přesahují 10 eur za jeden výpis. Oproti tomu současná česká praxe byla jednou z nejotevřenějších v celé EU.

Kritici upozorňují, že návrh může zkomplikovat přístup k informacím, které mají klíčový význam pro právní jistotu. Pokud například podnikatel zvažuje koupi pozemku, potřebuje rychle zjistit, zda na něm nevázne věcné břemeno nebo zástava. Nová úprava sice umožní přístup po přihlášení, ale zdržení způsobené verifikací může proces prodražit a zpomalit.

Zákon počítá také s přísnějšími sankcemi. Pokuta za neoprávněné nakládání s údaji může nově dosáhnout až 1 milionu korun. To je desetinásobek současného stropu. Úřad chce tímto krokem odradit ty, kdo by chtěli data využívat k nelegálním účelům – například k vytváření databází pro obchodní účely bez souhlasu vlastníků.

Pro běžné občany změna znamená, že anonymní nahlížení na jméno majitele pozemku skončí. Zůstane možné zjistit jen „holá“ data – čísla parcel, hranice a základní mapové vrstvy. Pokud bude člověk potřebovat zjistit, kdo je vlastníkem nebo jaké jsou právní vztahy, bude muset prokázat identitu. Prakticky to bude možné přes elektronickou identitu občana nebo datovou schránku.

Kdo chce být připraven, měl by si už nyní aktivovat elektronickou identitu a zkontrolovat přístup do Portálu občana. Firmy by měly vyhodnotit, jak často data z katastru využívají, a případně sjednotit přístupy tak, aby se minimalizovaly náklady. Užitečné může být také uzavření rámcových smluv s právníky či odhadci, kteří mají oprávnění přistupovat do systému častěji.

Katastr nemovitostí se po letech otevřenosti mění v databázi s řízeným přístupem. Stát tím reaguje na digitální realitu, v níž jsou osobní data cennější než zlato. Pro firmy to bude znamenat více administrativy, ale i větší jistotu, že jejich vlastní majetkové údaje nekolují po internetu. Možná to bude méně pohodlné – ale rozhodně bezpečnější.