Investoři ztrácejí chuť investovat do britských nemovitostních fondů

Od hlasování o brexitu zažívají investoři do britských nemovitostních fondů vzestupy a pády. Nyní ztrácejí trpělivost.

Společnost M&G Fund Management minulý týden oznámila, že uzavře svůj nemovitostní fond v hodnotě 565 milionů liber a vrátí hotovost klientům, což zdůvodnila klesajícím zájmem drobných investorů. Po prudkém nárůstu žádostí o odkup pozastavil následující den St James's Place obchodování se svým podílovým fondem nemovitostí v hodnotě 829,5 milionu liber.

Třetí nemovitostní fond, provozovaný společností Canada Life Asset Management, oznámil plány na uzavření ze stejného důvodu na začátku tohoto měsíce. "Na základě nedávných žádostí investorů o odkup jsme dospěli k závěru, že... fond nebude komerčně životaschopný," uvedl Michael White, vedoucí oddělení nemovitostí společnosti Canada Life Asset Management ve Velké Británii.

Není to poprvé, co se investoři ve Spojeném království setkali s takovými potížemi. Od roku 2016 zažívají nemovitostní fondy nápory na odchod a dočasné uzavření.

Rostoucí úrokové sazby však vedly k výraznému odklonu investic od těchto fondů, s nimiž jsou spojeny obavy z rostoucích nákladů na dluh a prázdných postpandemických kanceláří, a k produktům s pevným výnosem a hotovostním produktům, které se zdají být atraktivnější a bezpečnější.

Max Nimmo, realitní analytik makléřské společnosti Numis, zdůraznil specifické problémy "otevřených" nemovitostních fondů, které umožňují každodenní obchodování, i když je podkladové aktivum ze své podstaty nelikvidní.
"Po několika shromážděních fondů v posledních letech důvěra v otevřené fondy stále klesá," řekl novinářům. "Jsme překvapeni, že trvalo tak dlouho, než to trh přijal."

Podle společnosti Morningstar byly čisté odkupy z britských nemovitostních fondů v uplynulém roce trvale vysoké, přičemž každý měsíc bylo vybráno mezi 50 a 190 miliony liber.

Za tu dobu trh opustilo 1,4 miliardy liber, čímž se jeho celková hodnota snížila na 10,4 miliardy liber na konci září, což je pokles z maxima 35 miliard liber v dubnu 2016.

Podle Oliho Creaseyho, vedoucího výzkumu nemovitostí ve společnosti Quilter Cheviot, která se zabývá správou investic, je pro manažery fondů obtížnější vyhovět žádostem, protože hotovost ve fondu se zmenšuje.
"Pokud fondy prodaly nemovitosti, které jsou likvidní a žádoucí, začnete se dívat dolů na seznam nemovitostí, jejichž prodej by trval šest měsíců," řekl dále. Patří sem nákupní centra a velké kancelářské budovy, pro které je kupců málo.

Trh komerčních nemovitostí se v posledních měsících ještě více ochladil. Světoví centrální bankéři prohlásili, že úrokové sazby pravděpodobně zůstanou ještě nějakou dobu vysoké, i kdyby se dále nezvyšovaly.

Podle Keitha Breslauera, výkonného ředitele správce nemovitostních fondů Patron Capital, "to znamená, že vlastníci nemovitostí se budou muset po dlouhou dobu potýkat s vysokými náklady na dluh, a pokud máte vysoké náklady na půjčky, ocenění klesne."

Otevřené fondy umožňují drobným investorům investovat do komerčních nemovitostí, tedy do třídy aktiv, která by jinak byla obtížně dostupná. Díky této struktuře je pro investory jednoduché do fondu nakoupit nebo z něj prodat, což však kontrastuje s tím, že nákup nebo prodej podkladových nemovitostí může trvat i několik měsíců.

Vzhledem k tomu, že otevřené nemovitostní fondy jsou ve Spojeném království obzvláště oblíbené, byli britští investoři obzvláště postiženi, pokud byly výběry omezeny v důsledku turbulencí na trhu a náhlého zvýšení počtu žádostí o odkup. Výběry investorů však zasáhly i jiné nemovitostní fondy.

Společnost Blackstone, největší světový správce alternativních aktiv, po obdržení velkého počtu žádostí o vyplacení omezila možnost investorů vybírat ze svého uzavřeného fondu Real Estate Income Trust v hodnotě 66 miliard USD na konci roku 2022, ačkoli společnost uvedla, že od té doby došlo k prudkému poklesu žádostí.